Play all audios:
Суть проблемы - простая житейская ситуация: один гражданин продал другому участок по договору купли-продажи и покупатель зарегистрировал на землю право собственности. Но через некоторое
время продавец пришел в суд и заявил, что просит признать договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла, но денег за нее он так и не получил. С подобной или в чем-то похожей
ситуацией сталкивается немало граждан. Платить до сделки, после или во время процесса - вопрос, который встает перед большинством покупателей серьезной недвижимости - участков, квартир, дач.
Поэтому всех волнует вопрос, а как грамотно вести себя в аналогичной ситуации и что суды должны при подобных спорах принимать во внимание. После того, как истец отдал в районный суд иск о
признании сделки недействительной, он уточнил свои требования - хочу получить назад с покупателя необоснованное обогащение в сумме одного миллиона рублей и плюс проценты за пользование
чужими деньгами. Но райсуд, рассмотрев это требование истцу отказал. Суд обратил его внимание на то, что в одном из пунктов договора черным по белому записано, что расчет между сторонами
произведен в полном объеме до подписания договора. Истец же - подчеркнул суд, никаких письменных доказательств, что денег он не получил, так и не представил. Соответственно, законных
оснований взыскивать деньги с ответчика в райсуде не увидели. Зато их обнаружила апелляция. Там заявили, что районные коллеги "неверно оценили представленные по делу
доказательства". А если конкретно - то вторая инстанция подчеркнула - ответчик не смог предъявить доказательства, что у него были деньги на покупку земли, поэтому недвижимое имущество,
которое он получил от истца - необоснованное обогащение. Так что дело апелляция решила в пользу истца и вынесла решение об удовлетворении его требований. Спор дошел до Верховного суда и он
решение апелляции отменил, как неправильное "вынесенное с нарушениями норм материального и процессуального права". Вот как разъяснила коллегам Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного суда правовую ситуацию с продажей участка по договору. По части 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить покупку до или после передачи ему продавцом
товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи. В этой же статье, но в ее 3-й части сказано, что если покупатель своевременно не оплатил переданный ему по договору
товар, то продавец в праве потребовать оплаты товара или уплаты процентов в соответствии с законом. Верховный суд сослался на специальное постановление своего и Арбитражного суда пленума,
которое касалось судебных споров, связанных с защитой прав собственности. В постановлении было сказано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое
имущество не является препятствием для расторжения договора. А еще, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения
договора. По статье 1103 Гражданского кодекса требование о необоснованном обогащении применяют, если одна из сторон требует у другой возврата проданного. Так что в случае расторжения
договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса). Вывод из приведенных норм закона
Верховный суд делает следующий - право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора
купли-продажи этого имущества. А в нашем случае, истец не просил расторгнуть договор, взыскать оплату и проценты, а также вернуть ему участок. Напомним, сначала истец хотел признать сделку
недействительной, а потом уточнил требования - захотел взыскать с ответчика необоснованное обогащение. Но районный суд установил, что право собственности перешло от продавца к покупателю по
договору купли- продажи, в котором были расписаны цена и условия передачи земли. И это не оспаривали ни одна из сторон. Как заявил Верховный суд, юридически важным и подлежащим установлению
в этом споре являются обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами обязательств по договору. И в районном, и в апелляционном судах покупатель упирал на то, что получение денег покупателем
подтверждено самим текстом договора, в котором сказано, что расчет произведен полностью до подписания договора. При этом договор прошел государственную регистрацию, и нет никаких письменных
доказательств, что ответчик при заключении договора действовал неправомерно. Во всяком случае истец кроме слов ничего в материалы своего судебного дела не добавил. Поэтому Верховный суд
напомнил коллегам, что обязанность любого суда - дать оценку достоверности и достаточности доказательств и их взаимосвязи. А в нашем случае этого апелляцией сделано не было, поэтому спор и
разрешили с нарушением закона.